开发商同议共享破解信息不对称之惑

有关甲指乙供材料的定价方式及执行方式是什么？建设单位自行采购的产品与总包之间怎样协调管理？房地产集团公司招投标及异地项目招投标管理如何操作？来自20余家房地产企业的工程采购负责人在中国房地产工程采购联盟的一份内部调查问卷中，纷纷提出自身在工作中遇到的困惑。

“采购是一门花钱的艺术。” 上海复地集团成本管理中心总监戴戈缨针对上述疑问，与盟员交流时如是说。分享品牌企业的采购管理和成本控制经验，亦是中国房地产工程采购大讲堂举办的初衷。

重视同业交流

1月15日至16日，中国房地产工程采购大讲堂在上海正式启动。绿地集团、上实地产、江苏新城地产、合景泰富、凯德置地、朗诗集团等开发企业的40余位工程采购职业经理人进行了为期两天的交流与考察。

尽管已近摆脱了“寒冬深度调整期”的生存尴尬，房地产市场回暖与未来温和成长的预期并没有让企业放松警惕，如何进行成本控制，选择优秀的供应商服务品质建筑成为行业探讨的焦点话题。“我们非常想了解品牌企业的采购管理经验。”山西东星时代广场房地产有限公司副总经理常郑州作为中小城市开发企业的代表指出了参与活动的初衷。

据调查问卷统计，企业开发项目多元化，万科、龙湖、星河湾、保利、中海、恒大、万达、绿城、华侨城等品牌企业的发展模式已经成为成长型企业学习的目标。但针对有中小开发商在当地开发的高端楼盘，对前述品牌企业的知名项目进行了完全复制，包括引进同样的设计团队，应用同样的设计方案和部品体系现象。“学习的初衷是好的，但完全模仿并不可取。”戴戈缨评价，同业交流更注重方法论层面，制定企业可持续发展的战略才是关键。

在他看来，把与供应商的战略合作上升到“战略”层面就是中小企业需要学习的一部分。“战略合作能够降低成本，但并不能仅从这一角度理解与部品供应方开展战略合作的意义。”戴戈缨举例指出，开发商用在项目采购招标上的时间往往较长，如果每一项都单独招标，筹备工作十分复杂，尤其是很多跨区域发展的大型企业往往会在采购行为中进行重复劳动，而一旦供应商选择不当又会给项目带去巨大损失。材料设备采购供应链的发展趋势显示，供需关系正发生变化：从追求自身利益最大化到提倡双赢，建立伙伴关系，采购方式也从分散采购、随机询价较多到集中采购、招标方式普及，作为集成商的开发企业，能够通过与供应商进行战略合作，在项目开发前期获得专业支持，对设计标准化、部品技术标准化、工程施工安装与质量控制标准化的影响和推动都意义深远。

“企业进行部品研究是战略合作的前提。”戴戈缨提醒，而加强同业交流，对供应商进行综合评价也给战略合作提供了有益参考。

走近供应商

“这是我们印板表面贴装工艺，那边是机器人激光焊接工艺。”上海三菱电梯有限公司高级工程师蒋庆仔细向各企业采购负责人介绍工厂的细部。走近供应商并作出综合评价成为此次工程采购大讲堂的另一主题。

“三菱电梯大部分器件都是自主生产，也是合资电梯厂中唯一一家中方为大股东的企业。”蒋庆颇为自豪地指出。据不完全统计，目前在我国有注册电梯企业近400家，三菱、日立、奥的斯、迅达、通力、蒂森克虏伯等大型企业占据我国电梯市场的大多数份额。面对庞大的工程市场，各大电梯厂家纷纷与开发商结成战略合作伙伴。“需要在工程市场更广阔的范围内传播三菱的产品和技术。”蒋庆认为与开发企业面对面沟通是最有效的方式。

经过考察和互动交流，企业多对三菱电梯持优良评价，包括对其精细化管理及明确的工序管理、企业规模与技术实力等。“三菱电梯可以在节能、经济及外观方面更好地完善和宣传自己，轿厢内装饰可以再丰富，建议三菱及时与客户建立沟通信息……”中国房地产工程采购联盟的成员企业也纷纷提出了对三菱方面的建议，包括更关注中小企业，拓展销售渠道等等，这些意见也将给未来三菱努力提升之方向提供参考。

“这种沟通不仅有助于合作前期双方的细致了解，也给后期配合减少障碍。”戴戈缨表示。此前，华远地产相关负责人谈及开发企业与供应商保持沟通的必要性时指出，在完善供应商评价体系的基础上，要求每个季度各个城市公司高层领导都要同重要合作伙伴高层领导做沟通交流，让合作伙伴主动反馈配合中的问题，将存在的问题解决在过程中，以此来降低合作中的信任成本。

优秀的合作伙伴是开发商的核心竞争力之一

下边这些现象是我们经常遇到的：项目花费了大量的时间和精力在招标工作上，通常招一个标需要一个月甚至更久的时间；集团化企业的各项目公司经常在为同一个建筑部品重复地招标，在这些招标活动中，一旦选择了一家不当的供应商就会给项目带来巨大的损失。

为什么我们的采购变得如此重复和繁杂？我们进行采购的目的和目标是什么？我们到底出了什么问题？

我们做得很辛苦，可能是在观念和方法上出了一些小问题，即很多开发企业仅仅将其与工程及建筑部品企业的关系简单地视为具有买卖属性的“供应关系”，而不是战略架构下的“合作关系”。

然而，在新的时期和市场竞争加剧的态势下，开发商需要的是优质长期的合作伙伴。

那么，合作伙伴能为我们带来什么呢？

首先是成本的降低。在战略合作的基础上，合作伙伴将会给予开发商最具优势的成本支持。并且，有规模，才会有效益。10亿元采购额对应100种产品与100亿元采购额对应1000种产品相比没有任何规模效益的提升，只有通过缩减采购目录，提高单品采购规模才能有效降低采购成本。

其次是效率的提高。培养长期合作伙伴，可以有效整合社会优质资源，优化并缩短供应链，从而有效减少招标工作尤其是重复招标的工作量，极大地提高项目开发效率。

再次是发挥专业优势，协助开发商推动部品采购标准化。

成本和工程技术密不可分。房地产建筑涉及到非常广泛的材料设备、施工技术、建筑工艺等知识，由于专业限制，开发商的成本人员、工程和设计人员也不可能全面掌握。但与开发商合作的各类供应商（材料、设备、工程）是各个领域的专家，开发商可以多向他们了解和学习，并借助他们的力量帮助开发商寻找产品标准化的好方法。比如借助防水供应商的专业知识，可帮助开发商建立产品的防水结点设计标准、现场验收标准、工程质量建设标准等，有利于推动产品的标准化。

采购产品标准化也有助于解决选型分散和由于选型变化造成的合作伙伴库存增加的问题，同时有助于提高产品供应效率，降低合作伙伴生产成本。但是，我们也能看到，有些企业的战略采购依然还停在单纯的低价竞标阶段，这是非常不可取的。

另外是服务支持。合作伙伴不仅可以提供更高性价比产品等方式积极配合开发商优化成本，根据开发商和客户的需要调整产品设计，赶进度，增派人力确保按时交付等，还可以在设计阶段就参与开发商项目，提供最优的成本和技术解决方案。

同时也要通过提供高性价比的产品和服务提高开发商的产品力，并帮助开发商不断提高产品质量。

我们常常听到供应商这样说，“能和优秀的开发商合作，我们宁愿少赚钱甚至不赚钱”。为什么会出现这种现象呢？这是因为，优秀的开发商在与供应商合作的过程中，可以不断利用自身先进的管理模式，感染供应商，同时帮助供应商持续成长，使其能更好地为自己提供服务。

但是，不是任何一家供应商都能成为战略合作伙伴的，我们要有选择性地合作。一般情况下，战略供应商的选定原则是，结合集团在未来一个战略合作周期的项目需求，供应商的规模和品牌要与开发商的品牌及项目相匹配；战略采购协议价格必须低于同类产品的工程中标价格，承诺的服务必须优于工程项目合同；要综合考虑供应商实力、产品、服务等各项指标下的合理低价中标。而且，要充分考虑开发商未来战略发展需求，和落选的品牌供应商保持良好的关系，为今后开展各种形式的合作做好铺垫和战略储备。

一旦确立好关系后，开发商和供应商就要彼此坦诚相待，基本原则是能同甘，更能共苦。彼此之间要相互开放成本结构、发展战略、技术、产品等，坦诚相待；并且，困难时要有共同承担风险的共识。

在合作过程中，供应商也应不断提出成本优化方案，推出更具性价比的产品，满足开发商降低成本的需求。要建立与开发商密切配合的全方位服务体系，参与前端设计，引导设计需求。

因为这是一个双赢的过程。供应商借助开发商的品牌效应，可以实现品牌与市场份额的提升；开发商通过与诸多供应商的合作，也拥有了相对固定、具有较高专业技能的优秀供应商，为其维持自身品牌提供了有力保障。

诚信是合作的基石，共赢是美好的愿景。一个好汉三个帮，优秀的合作伙伴是开发商的核心竞争力之一。

确认投入建筑节能的成本可回收

建筑节能投入的每一分钱都是可以回收的，可以用一个项目实例给出答案：位于深圳蛇口的泰格公寓。

以泰格公寓为例，其节约资金投资回收期在5年左右。投资回收后，每年还可节约300万元以上的电费。

这是如何做到的呢？答案就是通过匹配和适宜的技术来实现。

作为涉外型的节能高档公寓，该项目采用了高舒适度的中央空调系统。冷机采用对臭氧层无破坏的134a环保冷媒，通过户式中央空调、风机盘管、呼吸窗提供新风和中央水冷却、中央水冷螺杆机组、风机盘管、新风机组提供新风的组合及实行分户计量后，比普通家用空调系统节能20%以上。它还采用了全天候的空气源热泵热水系统，综合能源利用率是普通燃气热水炉的两倍。

与此同时，泰格公寓采用4台无机房和3台小机房电梯，与普通电梯相比可节约机房面积30平方米。

电梯采用的碟式电机为无齿结构，无需润滑，维护工作量较小，属电梯行业领先技术。每年还可节省电费1.8万元以上。

泰格公寓户内用水点均采用节水洁具和龙头，使用水量减少20%以上。并且，按照高质高用、低质低用的用水原则多目标梯级利用，分质供水。

泰格公寓与人体有直接接触的水全部采用直饮水，包括洗漱、淋浴、洗菜等。直饮水是通过纳滤工艺由自来水制取的。纳滤工艺能有效截留细菌、病毒、低分子有机物、重金属离子，保留钾、钠、铁、钙等对人体有益的矿物质。由自来水制作直饮水产生的废水用作冲厕所、景观用水；不足部分（道路洒水、庭院绿化）由处理生活污水产生的中水承担。并规划了人工湿地。从节水上看，综合运用节水器具和人工湿地中水等措施，每年可节水6000吨以上，按每吨自来水2.6元计算，每年节约水费1.5万元以上。

为了有效地减少建筑耗能，泰格公寓还采用了两种屋顶绿化方式，一种是覆土35厘米厚，然后种植绿化植物，另外一种是采用带15厘米厚的培植土的佛甲草绿化。屋顶绿化具有隔热作用。有关研究结果表明有屋顶绿化的顶层房间温度降低2摄氏度左右，节能效果明显。

在景观设计中也尽量减少硬质铺地面积，采用渗透砖，在增加绿地面积的同时提高渗透面积，设置植被过滤带进行雨水过滤，降低径流流速，促使泥沙沉淀，提高就地渗透率，去除污物。绿化屋顶可以承接雨水并将部分雨水以蒸发的方式返还到大气中，因此不再设置雨水回收系统。

在建筑施工过程中，泰格公寓也对施工产生的垃圾、废弃物进行分类处理和回收利用，减少垃圾的产生和外运。现场钢筋用量4000吨，废钢筋头42吨，损耗率1.05%；现场木板用量10000立方米，木方200立方米，损耗木板木方200立方米、2.5立方米，损耗率分别为2%、1.25%；收集现场水泥袋15000个。损耗部分回收利用或者卖给废旧品公司。现场砌砖用量5000立方米，砼空心砖4000立方米，实际用量共8800立方米，损耗率2.2%。损耗部分全部用于阳台、室外回填。

部分工程采用了可回收利用的钢结构。尽量采用本地制造的建筑材料，本项目的水泥、玻璃、砌块等材料均为广东本地产品，减少运输引起的环境影响，促进本地经济的发展。

节能就是节财。泰格公寓总投资为2.2亿元，与节能工程相关的投资为3600万元人民币，直接投入资金增量成本资金约1000万元人民币。

按每年节电300余万度，节约电费300余万元人民币计算，节约资金投资回收期在5年左右（资金利率为5.5%），投资回收后，每年光节约电费就给企业增加利润300万元人民币以上，因此，节能投资效益是显著的。每年节约水费1.5万元以上，人工湿地的直接投入约20万元，投资回收期15年以上。

实践证明，如果项目从策划设计阶段就开始节能环保的设计，采用环境通风模拟和热岛强度模拟等技术，在建造过程采用节能优化设计，采用全年能耗模拟等技术，可以大大降低项目运营能耗。

电梯能耗指标谁说了算？

政策细节缺失带来的遗憾正在补充完善。如果说2007年7月公布的《民用建筑节能条例》（草案）对于空调耗能所涉及的节能技术和设备的应用做了细节性强调，却没有把电梯行业列入该范畴，被业内认为相关节能法规的配套不全面。2009年9月开始执行的《高耗能特种设备节能监督管理办法》再次明确了节能目标下的电梯行业发展路径，上述办法明确要求：电梯产品在安全性能型式试验时进行能效测试。同时还强调有关部门将对影响设备或者系统能效的项目、能效测试报告等进行节能监督检查，未经节能监督检查或者监督检查结果不符合要求的，不得出厂或者交付使用。

业内人士指出，在大型公用建筑中，电梯能耗仅次于空调。多家电梯厂商也都乘“节能”之风，推出了新型的节能技术和产品，例如西子奥的斯发起能源再生技术的冲击波，提出由节能到造能的理念；蒂森克虏伯则向中国市场展示了双子电梯技术：一座井道两个轿厢，在节省建筑空间的同时，能显著提高运载能力等。总的来说，目前在市场上使用的电梯多数采用永磁同步技术和传统的蜗轮、蜗杆技术，但由于永磁同步技术与蜗轮、蜗杆技术相比减少维修且节约能耗等优点，因此更受欢迎。

采用永磁同步拖动与制动电能回馈技术即能量反馈技术几乎已经成为每家企业打出的节能牌，但该技术的电磁兼容性，各厂家却仍需要更好地改善。

此外一个问题是：技术改进带来的节能效果如何评估？目前还没有在全国范围内通行的办法对电梯能效等级进行评价。招商地产绿色地产研发中心主任林武生指出，让他困惑的是，载重和梯速等基本条件都一样的情况下，电梯的能耗如何比较？是否看曳引机的功率？

记者了解到，针对上述问题业内并没有标准答案，电能能效等级评价标准的探索在各地相继展开，上海、广州等城市开始相继研究地方评价标准。去年12月底，由广州市标准化研究院组织并主持、华南理工大学教授承担的《电梯能效检测技术及标准研究》项目成果评审会召开，上述研究定义了一种电梯能效评价模式，并建立了一种电梯能效检测方法。尤其是提出了以差额质量速度积分计算电梯载荷的机械功计算方法，采用了粘贴磁钢测速方法，以度量轿厢行驶距离方法来计算电梯机械能，实现快速检测。

上述方法能够成为地方标准，是否能被国家标准所采用还是未知。因此，寻找切实可行的办法对电梯能耗进行评估，用数字来说节能的意义将更大于概念本身。电梯节能多少谁说了算，对整个行业来说都将是个继续研究的命题。

采购问答

问题一：很多电梯企业称自己的产品是进口配件，应该如何判断？

答：开发企业在选型时必须注意电梯品牌、型号和生产地。选购前需了解电梯行业信息，理清品牌、型号之间的区别，明确各厂家的产品定位，便于根据开发房产的定位选取合适的电梯产品。需注意电梯型号的细微区别，可能对应的是两个不同级别的电梯产品。2008年根据海关报关统计中国市场整机进口电梯约2000多台，从日本进口电梯约占60％。采购时有部件进口要求时，可要求电梯厂家提供进口部件原产地证明及海关报关清单，不要盲目相信是进口件。

问题二：土建尺寸的设计需要注意哪些问题？

答：井道界面尺寸将受载重量及开门宽度影响；顶层高度主要受速度及轿厢高度影响；底坑深度受速度影响；门洞尺寸受开门高度、宽度影响。需注意井道是否要设供电梯导轨支架固定用圈梁，电梯地坎安装是采用混凝土牛腿还是钢牛腿，机房和底坑的受力以及机房的温度控制。需要提醒的是，厂家标准土建图是通用性图纸，最好由电梯厂家提供根据项目情况对应的营业设计图纸。

问题三：个性化装潢应注意哪些细节？

答：个性化装潢除考虑美观外，对电梯影响较大的就是电梯要预留装潢重量，需要注意，装潢重量过大，系统可能升级，直接导致价格上升。因此合理的预估装潢重量十分重要。

个性化装潢及两次装潢一般包括个性化轿顶、轿壁、地板。轿顶一般在50~150g，轿壁如采用镜面或蚀刻不锈钢贴面，板材比重可按7800KG/m3。如挂镜子，玻璃比重可按2600KG/m3；地板如为大理石，石材比重可按2700KG/m3；具体重量可按“长*宽*高*比重=重量”得出。目前有些设计师要求，电梯轿厢地板下凹50mm，按此要求要用50mm大理石铺设，其实没有必要，一般下凹20mm，铺设20mm大理石就可以了，比较省成本。

需提醒的是，装潢方案除考虑美观外还要考虑装饰件的安全性。发生过电梯停电急停，二次装潢的装饰顶板材掉落砸伤人的事件，还有原来很多电梯内安装吊灯，后来多数都拆掉了，虽然美观但存在安全隐患。

清除电梯技术信息盲点

电梯选型配置对房地产企业来说十分重要，选型如果不恰当，未来的能耗浪费无法估量。国际上房地产开发商配置电梯，一般都会先交给咨询公司做咨询风险分析，但在国内在这方面还比较薄弱。两大行业的信息瓶颈成为双方沟通的最大障碍，让开发商了解电梯企业的成熟产品和技术则成为工程采购大讲堂上海站的专项议题。

可变速技术解密

“用户对电梯运行最不满意的地方在哪里？”三菱电梯通过调研给出了结果：电梯运行速度慢，等待时间长成为客户满意度最低的方面。如何让电梯效率更高因此成为上海三菱电梯一直探索的方向。

传统电梯在空载和满载时，电机按照额定的转速输出额定的功率；而在电梯接近半载时，电梯依旧按照额定速度运行时，电机输出功率小于电机额定的功率，这就导致部分功率被闲置。

三菱电梯已经推向市场的可变速电梯技术就是利用电梯非空载和满载时，利用原传统电梯电机闲置功率，将电梯的运行速度提高。该项技术通过负载检测装置，检测出轿内的载重量，根据轿内的载重量，选择对应的运行速度。

据介绍，该项技术在确保电梯的安全性基础上，为电梯赋予了更多的附加价值，相对传统以固定额定速度运行的电梯，采用可变速技术的电梯可缩短12%的乘客等候时间和缩短约9%的乘梯时间（计算机模拟运行比较）。

对于开发企业而言，选用可变速电梯，不必增加电梯数量和采购高速度电梯，即可达到提升电梯输送效率的目的,在一定程度上节约了采购及土建总成本。但需要注意的方面是：采用可变速电梯，每台独立成本要比普通电梯稍贵，但肯定低于直接采购高速电梯的成本。

三菱电梯工程师特别强调：在目前情况下，选用带可变速功能的电梯，土建尺寸必须按允许的最大速度的顶层高度和底层深度来预留。值得注意的是，另外一项三菱SETS终端减速装置正在国家有关部门进行安全性认证检测之中，电梯如果应用了此项技术，可使电梯的顶层高度和底坑深度不随电梯速度增加而增大；如在可变速电梯上应用该技术，可使可变速电梯的顶层高度和底坑深度同普通电梯一样。

电梯采购关注服务指标

对电梯采购，不同的公司理解亦有差异，体现在实操层面，较大规模的地产企业选择与电梯企业结成战略合作关系，有不少公司因为产品的非标准化而不得不每次独立招标。

上海复地集团成本管理中心总监戴戈缨指出了一项认识误区：战略合作不能一劳永逸，他认为尽管长时间的战略合作关系有益于开发项目品质稳定，但相关人员不能因此而忽略市场变化，应该保持对新技术趋势和市场占有率情况的了解。

“我们没有和电梯企业进行战略合作，一方面由于每个项目定位不一样，选择电梯的档次不尽相同，此外，很多一线品牌安装配合上各公司有不尽如人意之处。”总部在北京的某知名企业采购总监对记者如是说。

电梯的品牌和设备运行的稳定性仅是一方面，企业在设计前期的服务和安装队伍是否有实力也成为采购的衡量标准。

“电梯已经不仅仅是升降工具，还要考虑外围设备的配合，电梯产品质量有40%是在工厂之内完成的，还有60%是安装现场和售后服务完成的。”上海三菱电梯相关负责人指出，整个过程需要开发企业与电梯企业的通力协作，他特别强调在项目施工过程中应该注意临时用梯的先决条件：必须由政府部门验收合格，取得电梯准运证。他表示，不少企业在施工中使用楼内电梯运送建筑材料，倘若不注意管理将给电梯产品带来损坏危险。“管理措施包括专业的开梯人员配置，规范临时用梯的管理机制，规范乘梯告知和培训机制，以及合理选择临时用梯的对象。”